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2024年，中国楼市巨变：五大预判
2023年4月以来，中国房地产市场调整步伐加快，延续至2024年。2月份，百城二手住宅平均价格跌至15173元/平方米，环比下跌已持续22个月；99个城市二手房价环比下跌，仅三亚微涨，连续9个月下跌城市数量超过90个。 面对持续低迷的市场，业内人士预测2024年楼市将发生五大变化：
一、城中村改造与预制板房拆迁引发的“拆迁潮”
自2020年起，中国进入旧城改造时代，而2024年将迎来新一轮“拆迁潮”，重点针对城中村和存在安全隐患的预制板房。 许多城中村房屋及预制板房主体结构老化，已构成安全隐患，迫切需要拆除重建。这与2013年至2019年的棚户区改造不同，此次拆迁将更侧重于安全隐患的治理，而非单纯的财富再分配。 这将对局部区域的房价和市场供给产生显著影响。
二、保障性住房建设提速，重塑市场格局
展开剩余73%2023年10月国务院发布的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出未来五年建设600万套保障性住房，被视为“新一轮房改”。 政府将不再过度干预商品房市场，转而专注于为低收入群体提供保障性住房。 预计保障房、廉租房等占比将达到60%，商品房市场占比仅为40%，从而将商品房市场逐渐转变为“小众市场”。 保障房价格将低于周边商品房，大幅降低低收入家庭的购房成本及居住压力。
三、预售制改革持续推进，现房销售比例提升
恒大、碧桂园、融创等大型房企的债务危机和烂尾楼事件，加剧了社会对取消预售制的呼声。虽然完全取消预售制在短期内可能性不大，但政府已着手推进改革。 一方面，将提高现房销售比例，逐步降低期房比例；另一方面，通过放开房企贷款、发债、IPO融资、股权转让等融资渠道，为预售制改革创造条件。 此举旨在降低购房风险，提升市场透明度。
四、一线城市房价或将继续下跌，回归理性
过去普遍认为一线城市房价坚挺，但自去年以来，一线城市房价也出现明显调整。以上海为例，市中心房价已跌至6-7万元/平方米，较2021年峰值下降30?0%。 高房价、疫情后居民收入下降以及购房者日益理性的市场心态，共同导致一线城市房价下行。预计2024年，一线城市房价将继续下调，逐步与当地居民收入水平挂钩。
五、楼市救市政策进一步放宽，刺激市场回暖
为稳定房地产市场，去年许多城市已放松限购、限售政策，一线城市也部分放宽了非核心区域的限购。 银行也下调了房贷利率和首付比例。 2024年，为刺激市场交易回暖，稳定房价下跌趋势，国家大概率将进一步放宽一线城市限购，并有望将房贷利率降至4%以下。 预计2024年房地产市场将呈现“稳中有降”的态势。
总而言之，2024年中国房地产市场将面临深刻变革，政策调控、市场预期、住房需求等多重因素共同作用下，市场将走向一个新的平衡点。
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